Comment obtenir le taux le plus bas possible pour votre prêt hypothécaire?

En premier lieu, les banques vivent de leur marge d'intérêt. Il s'agit de la différence entre les intérêts qu'elles doivent payer pour les épargnes récoltées et les intérêts qu'elles percevront en prêtant ces épargnes à nouveau. Plus cette différence est élevée, plus de marge de manœuvre la banque aura pour réduire ses taux sans subir de pertes.

En 2015, la marge d'intérêt des banques belges avait atteint un sommet. Depuis lors, elle a commencé à baisser. Selon le rapport annuel de la Banque Nationale, durant les 9 premiers mois de 2017, elle a baissé jusqu'à moins de 1,4% pour toutes les banques ensemble. Cela s'explique par le fait que les intérêts que les institutions financières ont payés sur les épargnes récoltées, n'ont pas baissé davantage. Depuis le deuxième semestre de 2016, la plupart des banques offrent le minimum légal (0,11%) sur leurs comptes d'épargne. Sur leurs comptes à vue, il s'agit même de 0%. Pour l'argent récolté à plus long terme, ce taux est légèrement plus élevé. Pour les bons de caisse et comptes à terme sur 5 ans, elles accordent environ 0,50%.

Cette marge d'intérêt de moins de 1,4%, signifie-t-elle que les banques n'ont (presque) plus de marge de manœuvre pour réduire leurs taux? Pas nécessairement. N'oubliez pas que la situation peut être différente d'une banque à l'autre. Les institutions ne récoltent pas toutes la même combinaison d'épargnes et de dépôts à long terme, suite à quoi leurs frais sont différents. Il en va de même pour les prêts immobiliers qu'elles accordent. Certaines banques ont accordé plus de crédits de caisse aux entreprises et plus de prêts personnels aux particuliers, deux types de crédit pour lesquels les taux sont plus élevés, en général. Les marges d'un crédit hypothécaire sont moins élevées.

Par ailleurs, à certains moments et pour des raisons stratégiques, les banques peuvent décider d'être plus agressives en accordant un nouveau crédit immobilier, par exemple parce qu'elles ont perdu des parts de marché et qu'elles veulent les récupérer. Dans ce cas, elles considèrent les taux moins élevés pour un prêt immobilier comme un investissement en vue de regagner la confiance de leurs clients. 

Beaucoup dépend également de la formule que vous choisissez. Pour un prêt hypothécaire avec un taux d'intérêt adaptable annuellement, la banque se contentera d'une marge moins élevée parce qu'elle prendra moins de risques ainsi. Au cas où le niveau général des taux augmenterait à l'avenir, votre taux sera également adapté et votre banque aura plus de revenus. La situation est différente lorsque vous empruntez à un taux fixe sur 20 ans. Si le niveau des taux augmente, elle devra payer plus d'intérêts sur les épargnes récoltées tandis qu'elle ne pourra plus modifier le taux de votre crédit hypothécaire. Afin d'éviter cet éventuel problème, elle prendra une marge plus élevée au début de la durée de votre prêt hypothécaire.

Ici, vous pouvez découvrir quel montant vous devrez rembourser tous les mois pour votre prêt hypothécaire.

Finalement, il y a aussi des motifs personnels. Pour leurs clients fidèles, les banques sont prêtes à faire plus de concessions. Ce sera entre autres le cas si vous acceptez d'également contracter une assurance solde restant dû et une assurance incendie ou de placer vos revenus sur un compte auprès d'elles pendant la durée de votre prêt immobilier. Autrement dit: Donnant, donnant! Toutefois, vous devez vérifier si tout cela est bel et bien intéressant pour vous. Vous pouvez le faire en demandant les prix distincts pour votre assurance solde restant dû et votre assurance incendie.

Ici, vous pouvez calculer combien une assurance solde restant dû distincte vous coûtera.

Si vous souhaitez obtenir le taux le plus bas, il est essentiel que vous négociiez avec plusieurs banques. Et tenez également compte du fait qu'en fonction du moment de votre comparaison, d'autres institutions financières pourraient vous proposer la meilleure offre.

Ici, vous pouvez visualiser les offres que d'autres consommateurs ont obtenues auprès de leur banque.

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Source: Guide-epargne.be